加快发展保障性租赁住房政策 化解“租房难”困境

6月18日召开的国务院常务会议提出，加快发展保障性租赁住房政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。会议强调，落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。

“加快发展保障性租赁住房政策，旨在解决新市民和年轻人、新就业大学生等人群进入城市后的迫切需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“上述群体是当前住房需求的主体，也是迫切需要解决住房需求的人群。目前，部分大城市高房价、高租金问题较为突出，对于新增住房需求的释放，是很大的障碍，也是上述人群难以在城市落脚和扎根的主要原因之一。”

各方责任如何落实

“这是对发展保障性租赁住房过程中，政府和市场力量角色的分工。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，本次会议强调，落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与。

对于何为“主体责任”，严跃进对《金融时报》记者解释，首先是政府要购买社会服务，即在运作层面可以通过市场化机构参与运营，但可以由政府购买服务的方式来确保保障性住房的稳定性;其次是把握好调控基调，通过积极增加土地供应、房源供应以及配套政策的完善来保障服务。

在李宇嘉看来，强调地方政府的主体责任，主要是在供应保障性租赁住房的过程中，地方政府要在降低土地成本、开拓多渠道房源供应等方面，给予政策、资金、规划等方面的支持。无论是集体土地建设租赁住房，还是企事业单位利用自有用地建设或者是商业办公改租赁，都需要在规划调整、配套设施落地、协调原有用地主体的配合，降低开发成本和改造成本等。

而市场力量参与则主要体现在具体运营层面。李宇嘉告诉《金融时报》记者，保障性租赁住房的供给、运营，可以由市场化的企业作为主体来推进。“这是保障性租赁房和公租房最大的区别。也就是说，前者以市场为主导，是准公益的住房产品，要在政府政策、规划扶持、普惠金融支持下，实现市场化资金平衡;后者以政府为主导，是完全公益的住房产品，属于政府兜底保障性质的职能范畴。”李宇嘉说。

此外，受访专家普遍认为，保障性租赁住房的资金来源也应以市场为主。“财政奖补资金、发改委专项资金能够为保障性租赁住房项目的公共配套和前期改造投入提供支持，此外，还可以通过银团贷款、普惠金融、专项债券、信托投资基金等化解市场化租赁企业的资金困境。”李宇嘉建议，在租赁项目后期运营中，企业可通过租金收入、增值服务收益等，实现最终的资金平衡。在这个过程中，地方政府的政策支持和长期规划能够更好吸引市场主体参与。例如，前期财政资金和专项资金的撬动作用，以及低息银行贷款、普惠金融的支持，对激励市场力量踊跃进入、实现资金平衡有重要作用。

减税降费形成利好

除了政策引导外，本次国常会明确提出了具体的减税措施，这是对住房租赁企业的政策“大礼包”。本次会议确定，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

在严跃进看来，本次政策最大的亮点在于提及了减税的内容。其中，对于增值税而言，政策明确，可以减按1.5%的比例进行缴纳。

“可以看到，过去政策更强调对个人房东的减免政策，而对企业的减免政策规定较少。”严跃进表示，随着近年来市场和政策的改革，尤其是在“多主体供给、多渠道保障”的机制下，机构性房源明显增多，即企业提供的租赁房源在增加。此次针对租赁企业给予税费减免，具有非常好的导向。这能够推动租赁企业更好地做好租赁业务，对于已经开展租赁业务的各大开发商形成利好。

“此次送来了政策‘大礼包’，过去长租公寓企业面临很多困惑，尤其是爆雷问题让很多长租公寓企业非常焦虑。” 李宇嘉表示，租赁企业的税负压力在减小，经营方向更为明确。过去，一般纳税人规模企业出租房屋也需缴纳房产税、增值税及附加费用，前者为12%，后者约为10.2%(小规模纳税人企业费率相对较低);住房租赁企业提供住宿服务，按营业收入的6%(9%)缴纳增值税，按增值税的12%缴纳附加费用，按营业利润的25%缴纳企业所得税。近几年，长租公寓和市场化租赁企业对于降低税负成本的呼吁非常强烈。因此，本次减税政策力度非常大。

“国家发展低成本、具有保障性质的租赁住房，旨在降低年轻人、新市民和新就业大学生在城市生活、工作、就业的成本，帮助其顺利融入城市，政策力度比较大。”李宇嘉认为，这对于推进新型城镇化、促进消费和内需增长引擎的打造，构建双循环新发展格局，分流住房购置需求，促进住房消费健康理性发展，具有重要意义。