4月全国商品住房销售跌破万亿！房价仍有下行压力

4月份，各地因城施策优化楼市调控的节奏逐渐加快，更多二线城市加入了放松“三限”的行列，但政策效果尚未明显显现，叠加部分城市疫情反复影响，全国商品住房销售继续走弱，单月销售金额跌破万亿元。

国家统计局16日公布2022年1～4月份全国房地产开发投资和销售数据，数据显示，1～4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%;其中，住宅销售额下降32.2%。

从单月来看，4月全国商品房共计销售8722万平方米和8134亿元。与去年同期的销售面积(14297.96万平方米)和金额(11498.23亿元)相比，4月份销售同比继续呈下滑状态，并处于历史较低水平。

与前三月相比，1～3月销售面积和金额的同比累计降幅也继续扩大，且销售金额跌幅依然大于销售面积跌幅，房价仍有下行压力。

中指研究院对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据同样显示，4月份，在全国100个城市中，新建及二手住宅平均价格均呈环比微涨，但涨幅较上月回落。从涨跌城市个数看，新建及二手住房价格环比上涨的城市数均较上月减少，而房价回落的城市分别增至48个和52个。

分区域来看，根据国家统计局数据，东部、中部、西部和东北部销售(金额和面积)同比跌势均较1～3月加大。其中，东部地区受疫情影响，销售降幅仅次于东北地区，但仍是拉动整体销售的主力军。1～4月，东部地区共计销售15502万平方米，占全国销售面积近4成，但同比跌幅达到28%，而销售金额跌幅则超过3成。

红塔证券认为，在目前房地产销售市场依旧疲软，4月销售继续下滑的背后，除受疫情和防控政策的影响外(居民难以看房)，还和购房群体对期房的不信任(近期房地产违约事件延续)、对房价上涨预期的扭转等因素有关。伴随销售走弱，相应的居民购房贷款需求也呈下调趋势，住户 4 月住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。

面对销售市场的不景气，4月份，中央及各部委频繁表态维稳房地产市场，支持首套和改善性住房需求，地方政府亦在积极落实因城施策。根据中指不完全统计，2022 年以来，全国已有超 100 城优化调整房地产政策超 200 次，尤其 4 月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4 月有超 70 城出台政策百余次，明显高于 1～3 月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，城市向热点一二线、长三角等热点区域扩围。

除限制性政策外，高利率也是抑制居民购房消费的一大变量。为激活合理的购房消费，自3月至4月中旬，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个基点到60个基点不等。5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。

“本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计未来更多城市下调房贷利率至最低要求，以降低购房者置业成本，促进住房购置需求释放，热点城市销售市场有望逐渐企稳回温。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

短期销售市场的疲弱，使房企现金流继续承压。国家统计局数据显示，1～4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，占比次高的“定金及预收款”跌幅最大，为37.0%。

易居研究院智库中心总监严跃进称，目前，在房企资金面上，去年下半年以来，金融宽松政策频出，但房企感受并不强。故此，二季度，政府需要进一步强化对房企的调研和摸底，对于资金的流通通道要进行密切追踪，让宽松的资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产资金面上。

由于销售不畅、资金紧张，地产企业新开工、拿地及投资的意愿均出现下调。

国家统计局数据显示，1～4月份，土地置购面积同比大幅下降46.5%，而房屋新开工面积和竣工面积同比分别下降了26.3%和11.9%。

从全行业开发投资规模来看，1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%，这是今年以来，首次负增长情况。同时，房地产开发景气指数连续4个月跌破荣枯线，4月份数值为95.89，较一季度继续下行。

“这个数据是非常值得业内和监管层关注的，如果开发投资数据继续下行，不光对房地产业带来了冲击，也会对固定资产投资等带来冲击。”严跃进称。

展望后市，摩根大通首席经济学家朱海斌对第一财经表示，当前，房地产市场面临的挑战依然较为严峻。由于房地产下行周期的调整需要6～9个月的时间，叠加国内疫情反复对经济复苏带来的不确定性和政策效果的滞后性，楼市交易和市场预期或在二季度将继续走弱。

“但随着中央和地方供需两端更多提振楼市的政策出台，房企的融资难题得到更有针对性的解决，房地产市场预计将在今年下半年出现回稳趋势，而与房地产相关的各项主要指标也有望在今年四季度由负转正。”朱海斌称。

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