海口再出“重拳”！加强商品房预售资金监管

烂尾楼问题较为突出的海口，为保障购房者权益再出“重拳”。

2月24日，海南省人民政府官网发布《海口进一步加强商品房预售资金监管》一文称，海口进一步加强商品房预售资金监管，所有售房款直接存入监管账户。

据悉，海口市住房和城乡建设局已向各房企、商业银行、房地产中介机构发出上述相关通知，通知自发布之日起施行，有效期3年。

海口此次新规，主要有七大要点，包括明确资金监管职责及监管内容、账户公示、所有房款存入监管账户、联动合同备案加强监管、账户收支管理、重点监管资金的动态管理、逐步推行线上监管方式，同时公布了违规处理细则。

通知表示，对于预售资金的监管，监管银行是监管实施主体、并细化监管协议内容，由监管银行按照相关规定及协议约定实行全过程监管。

对开发企业来说，所有购房款，包括定金(订金)、首付款、一次性付款、分期付款、按揭款等均应存入监管账户。同时，应当公示所销售项目的资金监管账户，并告知购房人将所有购房款存入本项目监管账户。

对于预售资金的收支管理，主要按照《海南省商品房预售资金监管暂行办法》及《商品房预售款监管协议》相关规定，按建设进度、质量竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等各节点，把控资金拨付。

如果开发企业在签订协议时，少报重点监管资金，或因项目工程量增加、材料价格及人工成本上涨、工期延长等原因导致重点监管资金余额不足的，应通知开发企业调整重点监管资金，及时补足或从非重点监管资金中留存。

一旦发现项目收支存在异常，房管部门要责令开发企业限期改正，未按期改正的，暂停网上签约。情节严重或拒不改正的，暂停房企在当地所有开发项目的商品房预售，记录企业不良行为，并将不良行为信息纳入企业征信系统。

据官方介绍，出台上述通知，是为了进一步加强预售资金监管，规范开发企业、监管银行的行为，保障购房者合法权益，保持海口市房地产市场长期健康稳定发展。

实际上，类似于海口加强预售资金监管的城市，并非少数。尤其是2021年下半年以来，多家房企相继出现债务违约，在建项目出现停工，项目交付风险不断加剧。受此影响，西安、天津、石家庄等37省市相继加强预售资金监管。

不过，因监管额度、监管方式、资金拨付等具体监管规定由地方决定，各地监管标准和提取规则差异较大，在实践中或是出现预售金监管不到位、房企违规挪用、延期交房等现象，或是因监管力度过度收紧，房企流动性压力加剧。

克而瑞分析数据显示，截至2021年上半年末，碧桂园、万科、恒大、保利等预售监管资金均达到数百亿元。碧桂园、华夏幸福、蓝光流动性挤占率(预售监管资金/货币资金)均超过30%，万科、恒大、保利、华侨城也超过20%。

在上述背景下，推动预售资金监管的规范与适度，对房企稳定经营、项目建设顺利推进，对保障房地产项目竣工交付、维护购房人合法权益，均意义重大。

近日，新华社发文称，商品房预售资金监管新规于日前出台。相较以往，新规在完善规范商品房预售资金监管措施上有五大“亮点”：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

新规明确，市、县住房和城乡建设部门要会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能承接预售资金监管业务的商业银行。

与此同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

在监管额度方面，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定;在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

此外，新规对资金拨付节点也有明确安排，监管额度内的资金，应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。

中国房地产业协会会长冯俊表示，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。

值得注意的是，因城市基本面及楼市现状不同，新规在落地时仍要“因城施策”、“视企而定”。克而瑞认为，烂尾较多、行情低迷的城市监管放松幅度将有限;企业方面，也会根据其经营管理水平、现金流状况等进行综合评价。

中原地产首席分析师张大伟认为，全国性的预售资金监管政策出台，目的是释放给市场宽松信号，但实际执行过程中，预计宽松幅度不会大。特别是三四线城市，因销售压力大，地方为了保证购房者权益，监管力度不会明显放松。

“从最近各地预售政策变化看，基本都是有松绑、有收紧，核心依然是针对信用高的企业相对放宽，针对资金链紧张的企业继续收紧，一方面可释放市场整体资金流动性，另一方面保障购房者的基本权益。”张大伟称。