逆势上涨12.05%！公募REITs大涨后提示溢价风险

2022年开年以来各类资产大多表现不佳，但公募REITs却堪称“一枝独秀”。通联数据显示，截至2月22日收盘，上市的12只公募REITs产品年初以来逆势上涨12.05%，收益表现远远高出其它资产。

国盛证券分析师杨业伟表示，从底层资产来看，今年以来，11只基础设施公募REITs中，收益最高的是污染治理类，其次是产业园、仓储物流类，最低的是高速公路类别，今年来二级市场涨幅分别为26.2%、24.7%、21.8%和7.12%。

今年之前，11只基础设施公募REITs表现出“小盘效应(小盘比大盘的收益率高)”。进入今年，这一现象有所变化，流通规模中等的产品表现更好，但整体11只基础设施公募REITs仍表现出规模越大的涨幅越低的情况。

多只公募Reits大涨后提示溢价风险

2022年开年以来，股票市场表现不佳，债券市场先涨后跌，目前和年初水平相差不大。

在各类资产表现低迷时，公募REITs却表现十分突出。截至2月18日收盘，今年以来，各类股指出现不同程度的跌幅，只有10年期国债指数小幅上涨0.18%。

同期，公募REITs却以19.66%的收益率，远远高出其他类资产，表现异常突出也引来了众多关注。第一批上市的公募REITs，均实现了幅度的上涨，平均涨幅20.20%。其中，富国首创水务封闭式REIT(508006)涨幅最大，达38.08%;沪杭甬杭徽REIT(508001)涨幅最低，为4.49%。

为何年初以来公募REITs表现优异?

杨业伟认为，公募REITs兼具债性和股性，防御性质高，而且基建主体符合当前稳增长概念，因此年初以来获得资金追捧。

需要注意的是，由于开年涨幅较大、交易频繁，多家基金公司发布溢价风险提示并在盘中实施停牌，提醒投资者密切注意投资风险。

2月14日盘前，建信中关村REIT(508099)、博时蛇口产园REIT(180101)、华安张江光大REIT(508000)三只公募REITs齐发公告称，早盘9点30分至10点30分停牌1小时。

2月12日，中航首钢绿能REIT(180801)也发布溢价风险提示称，2月11日该产品二级市场收盘价为19.066元/份，相较发行价13.38元/份出现较大幅度溢价，提醒投资者密切关注二级市场交易价格，注意投资风险。

在停牌和交易风险提示公告中，各支基金均提及公募REITs以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，产品相较于发行价累计涨幅较高，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率也将显著下降。

Reits项目仍存风险

除了溢价风险，REITs产品仍存在政策、疫情等方面的风险。

疫情、宏观政策等因素，就对一些产业园项目租金收入产生一定影响。除博时招商蛇口产业园租金收入占比较发行时小有上升(87.64%至88.43%)外，华安张江光大园(81.60%至79.52%)、东吴苏州工业园区(76.80%至75.10%)的租金收入占比均有下降。底层项目的出租率和租金也较发售时有一定变化。

从风险角度看，近期产生影响较大的是疫情及政策风险。博时招商蛇口产业园REITs在三季度报中提及，由于不及预期的续约状况和租金欠缴情况，园区出租率也出现小幅下滑，应密切关注后续疫情及地方政策等带来的可能影响。

一名私募基金经理对记者分析道，REITs项目价格上涨过高，会导致分红收益被稀释，投资者实际的净现金流分派率降低，无法实现预期投资目标。

但从风险收益比来看，REITs的性价比还是明显好于权益板块。表现在各版块REITs的夏普比率都明显好于同行业股票指数，最大回撤低于股票指数。结构上，从REITs板块分类来看，夏普比率：生态环保REITs>仓储物流REITs>产业园REITs >高速公路REITs。