瑞安新天地行政总裁张斌：海底世界的底层逻辑

从西太平洋平静的海面下潜几十米，便进入了生机盎然的海底世界。各种生物共处同一空间，有体形庞大的鲨鱼，也有身形细小的鱼类，生长了几十年的海龟慢慢悠悠地滑过，成片的珊瑚绵延不绝……

鲨鱼需要以鱼虾为食，却又必须仰仗珊瑚提供的氧气。在海洋世界这个生态圈中，没有绝对的强弱之分，每种生物，既是营养的吸收者，也是营养的提供者，没有谁能够离开其他生物单独存在。

它们以这种方式，共同维系了数十万年，或者更久。

在瑞安广场26楼，瑞安新天地行政总裁张斌从巨大的窗户望向淮海中路上的人来车往，聊起和谐自洽的海底世界，眼睛里满是光芒。

瑞安广场始建于1994年，是淮海中路上最早建成的一栋甲级写字楼。辟通于1901年的淮海中路，长约2000米，有“东方香榭丽舍大街”之誉，被视作上海商业品味和调性的代表。

从瑞安广场步行300米左右，便是久负盛名的上海新天地。被福布斯评选为全球二十大文化地标之一、由瑞安主导的上海新天地，以上海近代建筑的标志石库门为基础，改变原有居住功能，赋予商业经营功能，把新的生命力注入这些旧建筑。

作为淮海中路第一座由港资开发建造的写字楼，瑞安广场在一众摩登建筑之间独树一帜。上海新天地更是把历史与未来连接在一起，成为城市卓越社区的先行者与探索者。

瑞安新天地行政总裁张斌

海底世界给了张斌很多启发和灵感，“我们提出‘城·市·人’概念，‘城’可以理解为这些具体的物理建筑，‘市’可以理解为市集、市场，引申为经济组织以及他们的经济行为，‘人’则是每一个生活其间的你我。‘城·市·人’其实就是一个海底世界，三者之间彼此都是双向维系、双向需要的，每一部分都是营养的吸收者，同时又是营养的提供者，这是我们城市更新理念的底层逻辑。”

他进一步阐释说，这样的底层逻辑，是建立在两个最基本的认知之上的：第一，不管螺旋式还是脉冲式还是其他什么方式，城市是不会停止演变和发展的;第二，绝大多数人对于更美好的生活方式的追求，是不会停止的。

这两个基本判断，帮助张斌和他的团队建立了穿越周期的长期视野与格局。不同的周期，会有不同的变化和外部冲击，如果盲目跟随变化而随意改变经营策略，很容易随波逐流，只有在穿越周期的进程中坚守“不变”的清晰战略，才有可能形成穿越周期的“定力”。

即使目前的行业调整恐怕还未停歇，需要重新锤炼跨越周期的能力，瑞安新天地看重和租户及合作伙伴的共赢关系，同时也将与城市的关系放在首位。

”以上海新天地为例，我们现在所做的，都是20年前考虑的事情。而我们现在考虑的是，20年后的上海新天地是什么样子?”他说。

英国历史学家麦考莱说，“一个浪头也许很快会平息，然而潮流却永远不会停止”。

潮起潮落，城市一直在生长。我们到底需要怎样的城市和社区?什么样的城市和社区会像海底世界那样历久弥新?上海新天地又会更新、生长为怎样的社区?

用生态系统逻辑去思考

1997年，在美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和具有深厚东方文化背景的新加坡日建设计事务所帮助下，太平桥新天地项目完成总体规划，并于2001年年底建成第一期。从那时到去年，走过20周年的上海新天地，正迎来蜕变时刻。

张斌把上海新天地定义为“文化及社交目的地”(Culture & Social Destination)，“早期的时候，我们描述这里为‘城市的会客厅’，更多的是从生活方式的角度切入。随着第一个生命周期的完成，到了中期，我们聚焦在‘回归社交的本质’，把这里打造成一个真正有活力的地方。”

社区是城市空间的基本单元、城市生活的共享物质空间，也是城市人谋生栖居、形塑自我、价值实现的生活家园

“我们的理念，是不做传统的房地产企业，一旦进入一座城市投资，必须在当地深耕，与城市一起成长，并且致力于将当地文化发扬光大。”张斌以上海新天地为例表示，“我们用了20年，整体工程才开发了70%，可见我们同城市一道成长的决心和毅力。这件事情，如果从长期主义的视角来看，可以很明显地发现，中国特大城市在环境保护、建设未来城市这一块，将释放巨大的机遇空间。”

今时今日，年轻人更加追求体验性服务，特别是“创意阶层”更强调自我价值、自我文化的实现和表达，上海新天地如何回应这种变化?

2019年，张斌带领团队考察了纽约、伦敦和东京等城市之后发现，类似伦敦西岸这样的形态，是能够代表整座城市的精神和文化的，“年轻一代对于社交、休闲、娱乐、办公等模糊界限功能板块的需求是非常明确的，我们如何运用日新月异的科技手法，将历史的文化底蕴和城市的更新发展更好地融合在一起?”

这就是“大新天地NEXT 20规划”的出发点，其核心目标，是打造具有辨识度、包容性、创造力的可持续城市社区。以“新天地，上海心”为发展愿景的大新天地计划，则进一步明确，将为上海打造“世界级复合功能都心区”，助力城市精神永续与城市辨识度提升。

张斌顺手在会议室的白板上，写下了活力空间开发者、无界社区运营者、产业生态培育者、多元资本运作者等四个关键词。

海底世界是一个巨大的隐喻，张斌喜欢用生态系统逻辑去思考，“我们希望上海新天地能够进化为一个生态系统，在这个系统中至少包含三股力量：第一股力量是上海越来越好玩的一群创业阶层;第二股力量是新天地本身提供的活力空间;第三股力量就是独特的文化内容，三者不断强化，人群、空间、内容串联一起，构成一个生态系统”。

这一目标，至少对瑞安新天地带来了两大挑战。第一个挑战，是从原来简单地提供空间，转变为深度运营。“要想深度运营，就必须放弃甲方逻辑和赚快钱的传统思路，通过真正的、长期的创新创造价值，提供整体解决方案。”第二个挑战，是找到这个生态系统中属于自己的价值逻辑。“我们服务的是城市和人，当我们为城市和人提供整体解决方案时，得想明白这里面的价值在哪里，去设计生态系统中合适的营养链、价值链，特别是当某些价值回报不是直接可见的。比如我为城市创造的价值，城市可能反哺什么，我为创意阶层创造什么价值，他们会给到我们的什么。”

“燃冉”青年艺术家孵化计划便由此应运而生。上个月，瑞安新天地与UCCA(尤伦斯当代艺术中心)共同发起三年战略合作，旨在结合双方资源和优势，为青年艺术家提供创作扶持与专业发展的机会。其目的，是为青年艺术家建构一个容纳探索与创新的开放场域，开辟以上海大新天地区域为作品呈现舞台的艺术实验场，持续为大新天地社区生态多元性提供新的探索。首届“燃冉”计划以年度为周期，着重推出青年艺术奖项评选、艺术家驻留项目、艺术季、跨界合作四大创意板块。

城市和社区为谁而存在

社区是城市空间的基本单元、城市生活的共享物质空间，也是城市人谋生栖居、形塑自我、价值实现的生活家园。社区是与外部世界紧密相连、开放性的社会空间，也是内部网络高度发达的人居场所。

张斌对于“复合功能都心区”的认同，其实是对过去数十年间中国城市建设中“功能区”与“生活区”割裂的一种纠偏。“我们此前的理念，是生活区域与工作区域分开，居民小区可能白天是一座‘空城’，到了晚上就变成‘睡城’，而上下班时候的潮汐现象就是这一思路的直接后果。”

六七年前，中国建筑师马清运在被第一财经记者问及最喜欢的城市是哪里的时候，他特意列了一个“上海浦西”，个中原因，正与彼时“把人的需求割裂开来，把城市割裂开来”的做法不无干系。

上海社会科学院城市文化创新研究院执行院长、上海文化研究中心副主任、文学研究所研究员包亚明多年研究都市文化，据他观察，社区其实是一个逐步生长的生命体，“从复合功能的‘Live-Work-Play-Learn’社区开始，在此之上发展了以社交和文化为导向的‘生活目的地’社区，更进一步发展至以人为本、融合线下与线上的体验与内容、多主体共同参与的共创社区。”

张斌则把这三个阶段直接表述为瑞安社区1.0、瑞安社区2.0、瑞安社区3.0，“这个发展过程，不是颠覆，而是迭代，每一个版本都汲取了前一个版本的长处和优点。社区既是生活场所，也是发展场景，更是生态系统。”

技术史学家刘易斯·芒福德在《城市发展史》中说：“城市应该为爱人和朋友而建。”张斌非常喜欢这个观点，在他看来，这意味着卓越社区必须满足“永续”、“活力”、“韧性”三个方面的要求，“‘永续’是卓越社区的终极追求;‘活力’是卓越社区的内在发展动能，能够不断提升社区的互动性与有机性;‘韧性’是卓越社区可持续发展的关键品格和能力，能够推动社区完成的持续的高质量迭代发展。”

事实上，卓越社区的这三个关键方面，对应的正是整个社会面临的“生存”、“增长”、“生长”三个通用需求：“永续”是社会和城市生存的基础，也是基于未来视角的考虑;“活力”解决的是发展问题，其中包含经济、文化、创新增长;“韧性”是生长张力的来源，能够推动社区完成持续的高质量迭代发展。

“社区是城市的组成部分，也是城市的微缩，社区的发展本质，就是‘城-市-人’的融合。”张斌的理念，与丹麦城市设计师扬·盖尔在《人性化的城市》中提出的观点不谋而合——

“人是为行走而生的。在人群中行走的过程中，生活中大大小小的事情逐渐展开……在城市里，步行的意义远不止如此;人们和周边的社区之间产生直接的联系——新鲜的空气、户外的运动、自由的生活乐趣，也获得经验和信息。”

标签： 瑞安新天地 上海新天地 瑞安广场 摩登建筑