金地集团：“增收不增利”成为房地产行业的普遍现象

近年来，“增收不增利”成为房企业绩中的普遍现象，而金地集团，也同样没能逃过这一劫。

4月25日下午，金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军在业绩说明会上表示，利润下滑，主要是因为行业下行，进行了15.2亿元的减值计提，另外，疫情影响了交付结转。

2021年，金地集团的融资水平相对较低，债务融资加权平均成本4.56%。对于近期出险房企的收并购，金地集团董事兼总裁黄俊灿表示，会在经营现金流安全的前提下，优中取优。

“增收不增利”

近日，金地集团(股票代码：600383.SH)发布2021年年报并举行了业绩说明会。

数据显示，2021年全年，金地集团营业收入992.32亿元，同比上升18.16%。在楼市下行的背景下，金地集团的营收稳定增长，实属不易。

不过值得注意的是，金地集团的利润并没有随着营收一同上涨，2021年，金地集团归属于上市公司股东的净利润94.09亿元，同比减少9.5%;毛利率21.18%，较2020年的32.86%下降了11.68个百分点，截至2021年，金地集团的毛利率已经连续三年下滑。

对于金地集团增收不增利原因，金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军在业绩说明会上进行了回复。他表示，2021年下半年，市场急剧调整，出险房企不断增加，同行为了缓解资金压力，开始降价营销，把行业的价格往下压，鉴于谨慎性原则，金地集团对持有的项目进行了全面的审视，对未来可能会亏损的项目进行了减值计提，减值的金额为15.2亿元;另外，去年年底，长三角疫情多点散发，对项目的工程进度、交付、结转产生影响，原计划交付结转的面积没有达成。

实际上，“增收不增利”已经成为房地产行业的普遍现象。中指研究院数据显示，2021年，百强房企营业收入均值达498.6亿元，同比增长19.3%，增速较上年增加1.6个百分点。然而，受新冠疫情、房地产调控政策持续，房企营业成本上涨，净利润均值56.2亿元，同比增长0.4%，增速较上年减少1.5个百分点，净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”日趋严重。2021年，百强企业净利润率均值较上年下降了2.2个百分点。

根据国金证券统计，今年3月以来已发布年报的房企中，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%，其中至少有14家房企的毛利率低于20%，包括碧桂园、中国金茂、旭辉控股、新城发展、正荣地产等。

中指研究院表示，长期来看，房地产行业长效机制逐步建立，在房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低的水平。

在韦传军看来，未来市场终将回归正常，行业的毛利率水平也会企稳回升。未来，金地集团会持续提升产品能力和服务水平，对成本和费用进行更精细化的管控，持续优化资产结构和投资布局，掌控好投资节奏，规避投资风险，他表示，“对公司未来的利润也很有信心”。

收并购优中选优

据悉，过去几年来，金地在投资方面一直聚焦高能级的一、二城市，严格控制三四线城市的下沉，而这，也是金地集团能够保持营收持续增长的重要原因。2021年，金地集团获取了111宗土地，其中一、二线城市的投资占比高达65%。

负债方面，截至2021年年末，金地集团剔除预收款后的资产负债率67.6%，净负债率55.2%，现金短债比1.4，三道红线全部达标，处于绿档。融资成本方面，2021年，金地集团债务融资加权平均成本4.56%，同比降低了0.18个百分点，处于行业较低水平。

金地集团财务总监曾爱辉表示，2022年，在保持三道红线绿档的前提下，金地集团仍然有一定的投资额度，公司针对销售、融资两个敏感的因素，对现金流进行了压力测试，结果显示，即使在相对极端的情形下，只要公司坚持投资纪律，控制新项目的投资规模，也能保证整体现金流安全。

那么，2022年金地集团的投资策略如何?黄俊灿表示，金地集团还是会关注投资能级比较强的一、二线城市，对不同的城市制定不同的收益标准，争取拿到的项目能有更多的收益。另外，对于近期出险房企的投资并购，黄俊灿表示，金地集团会考虑在经营现金流安全的前提下，积极的优中取优。

第一财经查询公开的信息了解到，今年以来，金地集团在北京、厦门、西安的招拍挂中均有落子，但是还未有成功收并购出险房企项目的案例。

物业上市还没有明确的时间表

今年以来，头部房企龙湖、万科都已经递交了物业上市招股书，金地物业的上市进程也备受关注。那么，金地物业的上市进程如何?业绩说明会上，徐家俊表示，“还没有明确的时间表”。

2021年，金地物业更名为金地智慧服务，其在营收和在管面积都稳步增加，截止2021年末，金地物业的合约管理面积3.3亿平方米，较2020年的2.7亿元增长22.2%;2021年，金地物业的营收52.8亿元，同比40.8亿元增长29.3%。

不过，金地物业的毛利率还有较大的增长空间。数据显示，2021年，金地物业的毛利率为10.07%，同比增长0.53个百分点。观点指数研究院数据统计显示，2021年，50家物业服务企业毛利率平均值为30.21%，碧桂园服务的毛利率为30.7%，近期递交招股书的万物云2021年的毛利率17%，均超过了金地物业目前的利率水平。

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