中奥到家近2年来在管规模增速停滞 净利率连年下滑

面对相继从房企被分拆上市的物企们，在港股上市的独立第三方物企中奥到家(01538.HK)近2年来在管规模增速几乎停滞，股票也沦为“仙股”。2020年，中奥到家完成了多项股权收购与合作，但对外增拓目前没能带来盈利，反而对中奥到家的利润造成侵蚀。业绩报告显示，近年中奥到家的毛利率与净利率均低于行业平均水平，且均呈现连年下滑的趋势。

近年规模拓展不力

物企上市潮热度空前：据中国指数研究院统计，截至2021年6月30日，共有46家物业服务企业上市，其中香港主板42家，A股4家。此外，还有大量企业已经或准备启动上市进程，截至6月30日，共有28家物业服务企业向港交所申报交表。

奔赴资本市场的物企前仆后继，也让物管这条赛道愈发狭窄。这其中，多数物企为房企分拆。克而瑞物管近期发布的研报指出，母公司对物企规模的贡献仍不可小觑，在市拓及收并购竞争加剧的背景下，内部转化仍是最具稳定性的增长空间。从招股书来看，多数物企也都有着收购第三方物业以谋求更大规模的规划，这无疑给一些缺乏关联地产公司支撑的独立第三方物企带来了更大压力。

7月11日，较早在港上市的独立第三方社区综合运营商中奥到家召开城市运营公司半年度会议，但未公开具体的营运情况。《华夏时报》记者联系了中奥到家品牌负责人，但未能成功进行沟通。

作为“中国首家独立第三方上市企业”，且在2020年引入第二大股东绿城服务作为靠山，但从近年的业绩表现、拓展增速等方面来看，中奥到家面对的行业压力与日俱增。

公开资料显示，中奥到家在2015年上市后加紧扩大规模，相继收购了上海怡东物业、浙江永成物业、广西岑溪鸿途物业、广西辉煌房地产及辉煌置业等公司。但随着竞争对手的争相涌入，中奥到家结束了高光时刻，近年增速开始放缓、甚至陷入停滞状态。

2017-2019年，中奥到家在管面积分别为5456.1万平方米、5690.7万平方米、6535.3万平方米，涨幅分别为22.35%、4.30%、14.84%。而2020年报显示，截至2020年12月31日，中奥到家已交付合约建筑面积为6556.1万平方米，较上一年末新增约21万平方米，仅增长0.3%;同期公司合约面积7201.4万平方米，较2019年微增4.3万平方米。

规模拓展不力影响了公司的营收增速：年报显示，2020年中奥到家收入为17.52亿元，同比增长15.32%，较上一年48.53%的增速下滑了23.21个百分点。收益增加主要由于物业管理业务所得收益约12.42亿元较上年增加9.1%。此外，集团自房地产代理业务的收益增加约人民币5200万元，清洁及绿化业务产生的收益增加约人民币5200万元及其他业务的收益增加约人民币2540万元。

2020年，中奥到家进行了数次与物业管理相关的供应商收购：年初，中奥到家斥资4611.47万元收购佛山顺德物业，5月宣布集团总部大楼即将入驻佛山市，6月以4000万元收购广东华瑞环境工程有限公司51%股权等。尽管收并购了保安、清洁等供应商，但中奥到家的盈利能力并没有提升：截至2020年12月31日止年度，集团毛利为人民币4.42亿元，较2019年增长9.5%。但2020年公司毛利率为25.2%，较上年同期下降1.4个百分点;净利率为8.6%，较上年同期下降0.2个百分点。

截至2020年末，中奥到家的手持现金及现金等价物为4.96亿元，但流动负债总额高达11.01亿元，高偿债压力对其外拓步伐形成阻力。

不容忽视的是，公司股价也长期处于低位运行状态，甚至低于1港元成为“仙股”。《华夏时报》记者注意到，2015年，公司上市之初开盘价为2.049港元/股，但之后罕有超过这一价格的情况。即使在物业股备受追捧的近两年，中奥到家的股价也没有多大起色。而2020年中，拥有绿城服务成为第二大股东利好消息的加持，公司股价也只是小有回升。截至7月14日收盘，中奥到家股价报0.730港元。

“撑下去，换个路子活下去”

毫无疑问，随着板块稀缺性降低及行业的加速发展，在多家物企争相涌入的情况下，未来物管行业“大鱼吃小鱼”将成常态。

尽管截至发稿，《华夏时报》记者未能获得中奥到家对于“公司当前发展状况、如何化解所面对的压力”等问题的采访回复，但记者注意到，对于严峻生存环境中的自身处境，中奥到家并未回避。

今年6月底，中奥到家集团执行董事兼副总裁梁兵在一次行业大会上直言，目前大型物企接触到的社会资源比中小企业多得多，尤其是很多大型的物业企业品牌来自原有的开发商，比小型物企要早形成品牌十年以上。“这样看来，中小物企的落后程度应该不只十年。”

彼时，对于生存之路，梁兵强调首先要撑下去，“要和头部企业比命长，稳定性、服务力都是竞争力”，而想活得好“可能还要换些路子”。其称，传统的物业服务企业和中小物业服务企业需要加强服务力，也需要提供差异化服务。目前中奥到家已适时调整策略，进行行业价值链上下游整合，并通过收购保安服务公司等措施整合上下游资源，更好地发挥协同效应。

公开资料显示，2020年6月，绿城服务在10天内接连斥资2.21亿港元、3600万港元入股中奥到家，成为后者第二大股东，并获得了公司两个董事席位。就在7月9日，中奥到家还发布公告称，公司间接全资附属公司佛山派瑞尔清洁服务有限公司与绿城服务及杭州塞安企业管理咨询有限公司成立合营公司，将主要从事在中国提供物业清洁服务及其他环境相关服务，“目标为在营运业务三至五年内将合营公司发展为清洁服务行业的专家”。

除了整合原有行业链条，梁兵还乐观表示，还有抢赛道的新方式，比如政府引导的十部委文件，已经为物业行业的赛道准备了新的起点。

“目前物业行业的集中谋求上市，资本市场资金的加持下，确实给第三方物企的发展带来更多的压力。”在嘉和家业物业研究院院长唐卓看来，作为独立第三方物企，要谋求生存之道，首先要持续深耕重点业态或核心布局区域，打造核心护城河及壁垒，以此为抓手，拓展更大的服务市场。

同时，与典型物业企业合作，嫁接典型企业的资源实现自身服务水平与质量、企业竞争力的提升。不过，唐卓向《华夏时报》记者直言，这种方式为往往会伴随着部分持股权的交易与变更。

唐卓认为，独立第三方物企还可以布局资本市场，借助资本力量实现自身企业的规模、营收的跨越增长：“但需要注意的是，目前已上市的第三方物企均在A股且多为区域性物业公司，上市后企业收并购的活跃度并不高;且上市时间周期较长，对于第三方物企来说也是一个巨大时间成本。”