众安智慧生活拟赴港上市 盈利水平未达新规要求

日前，众安集团有限公司(00672.HK，以下简称“众安集团”)发布公告称，将分拆旗下物业公司众安智慧生活服务有限公司(以下简称“众安智慧生活”)在港交所主板独立上市。若成功上市，众安智慧生活将成为众安集团的第三家上市平台。招股书显示，众安智慧生活规模较小，业务在管项目仅有70余个，且颇为依赖母公司“输血”。值得一提的是，以财务数据来看，若按照港交所上市新规，众安智慧生活不符合上市资格。在港交所新规推行之前，其能否顺利“抢跑”仍需时间的验证。

超七成物管收入来自关联方

拥有众安集团及中国新城市 ( 01321.HK )2家上市平台后，众安集团希望能够再度敲开资本市场的大门。

6月24日，众安集团旗下物业公司众安智慧生活向联交所递交上市申请表格，申请在香港联交所主板上市及批准买卖。招股书显示，众安智慧生活成立于1998年，通过逾22年的经营，其业务线已覆盖长江三角洲地区及浙江、安徽、江西、山东及江苏5省。在股权结构方面，目前众安集团董事长施中安间接持有众安智慧生活57.89%的股份，其他股东持股42.11%。

据招股书，于往绩记录期间，众安智慧生活所有在管建筑总面积均位于浙江省及安徽省。截至2020年12月31日，公司共有89个合约项目，总合约建筑面积约为1380万平方米;共管理73个项目，在管总建筑面积约为1080万平方米。

报告期内(2018年-2020年)，公司营收由2018年的1.55亿元增加至2020年的2.31亿元，复合年增长率约为22%;净利润由2018年的1830万元增加至2020年的4700万元，复合年增长率约为60.3%。招股书指出，业绩增长主要得益于在管总面积增加：截至2020年12月31日，公司在管面积从2018年的910万平方米增加至1080万平方米。

与多数房企一样，众安智慧生活也颇为依赖母公司的“输血”。正如招股书所言，“众安物业品牌近年来的扩张为我们的持续发展提供坚实的基础”，于2020年12月31日，众安智慧生活合共管理众安物业品牌开发的34个物业项目，在管总建筑面积约600万平方米，分别约占公司同日管理项目及建筑面积总数46.6%及55.3%。同时，众安智慧生活为众安物业品牌开发的物业提供物业管理服务的收入分别约为1.09亿元、1.26亿元、1.40亿元，分别约占其物业管理服务总收入的78.9%、79.0%与76.1%。

同一般物企类似，众安智慧生活也分别拥有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务这三条线。于往绩记录期间，物业管理服务产生了大部分收入，分别占公司2018年、2019年和2020年总收入的约89.1%、88.6%及79.5%。相比营收占比较高的物业管理服务，众安智慧生活的增值服务收入有些逊色：2020年，公司非业主增值服务收入仅占比14.4%，社区增值服务收入仅占比6.1%。

而与众安集团的发展路径相吻合，众安智慧生活的业务区域也颇为集中：2018年至2020年，公司约96.3%、96.7%及95.9%的物业管理服务收入来自浙江杭州、安徽淮北及浙江宁波。另据招股书披露，在杭州在管面积占据公司总在管面积的54.8%，而物业管理服务收入占据总收入的59.8%，其次宁波在管面积占总面积的23.0%，收入占比为22.1%。

从财务指标方面来看，众安智慧生活在资产增加的同时，负债也在增加。例如，2020年负债总额相比2019年增加了61.75%。

不仅如此，于2018-2020年，公司经营活动产生的现金净额分别为917.3万元、3184.2万元和9118.9万元，但投资活动产生的现金净额分别为-66.3万元、-1541.2万元和-1713.3万元。对此，招股书解释称，这主要是因为3年内公司分别向关联公司偿还垫款金额、支付有关收购公司部分代价、购买物业及设备开支等。

盈利水平未达新规要求

中国指数研究院指出，由于中国城镇化进程加快及人均可支配收入的持续增长，物业管理行业近年实现显著增长，中国所有物业管理公司的在管建筑面积从2015年的约175亿平方米增加至2020年的259亿平方米，预计2024年面积将达到356亿平方米。

兴业证券分析师宋健认为，“从估值来看，由于轻资产的业务属性和高成长的行业属性，物管公司享有更高的估值。因此，房企有充足的动力分拆物业板块并支持物管公司的发展。”

有业内人士指出，除了近年物企上市热潮的吸引外，众安智慧此时递表或与港交所的上市新规有关。

今年5月底，港交所称决定从2022年1月1日起将主板的盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。新规包括主板上市申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：最近一个财务年度不低于3500万港币，前两个财务年度不低于4500万港币(即三年累计盈利不低于8000万港币)。

而如果以港交所新规来看，众安智慧生活并不具备上市资格。招股书显示，众安智慧2018年、2019年股东应占盈利分别为1322万元、2053万元，两个财年的盈利水平并未达标港交所新规。对于众安智慧而言，如果年底前不能通过聆讯，2022 年1月1日后重新递表就要受到新规的制约。

另一方面，伴随着红利赛道，物业管理公司市场竞争也进入白热化阶段。据中国指数研究院统计，2021年上半年新添四家上市物企，截至6月30日共有46家物业服务企业上市，年内亦有28家物业服务企业向港交所申报交表。这也导致物业板块上市公司竞争格局不断演变进化，行业面临分化，未来整合或将加剧。

在宋健看来，未来3-5年是物管行业的“规模红利期”，物管行业将加速整合，物企之间的分化也将加剧。“物管公司普遍制定了未来 3-5年的高速扩张计划，由于业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争。”

招股书显示，众安智慧生活的在管面积明显低于同行业，盈利能力有所不足。在外部市场竞争激烈情况下，众安智慧生活此次上市之路或许并非坦途。

7月7日，对于上市压力、投资现金流“三连负”、业绩来源单一等问题，《华夏时报》记者分别致电众安集团及众安智慧生活，但众安智慧生活在官网公布的电话为空号，众安集团的接听人员则表示“没有相关人员联系方式”，婉拒了采访。截至发稿，记者也未收到发送至众安集团官网的采访回复。

不过，《华夏时报》记者注意到，在招股书中，众安智慧生活表示将扩大规模，“上市所得款项净额将用作战略收购及投资”“目标是收购或投资于六至十个左右的潜在目标。”

除收购计划之外，在业务战略方面，众安智慧生活还拟进一步扩大物业管理业务及增加市场份额、增加对智能技术及设施的投资以促进公司在管项目的智能社区发展及优化业务模式，扩大及多元化社区增值服务，以迎合客户的需要及增加收益来源等。